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房地產稅要來了!房價會降嗎?-合肥房產
 
 

最新消息顯示,房地產稅就要來了!收入將全部劃歸地方,有望成為地方重要的收入來源。房地產稅要一旦實施,老百姓買房要多交錢么?你家住房“免征”么?房價會大跌嗎?

房地產稅改將合并“兩稅” 收入全歸地方

據《經濟參考報》記者從權威渠道獲悉,作為未來的新增稅種,房地產稅將由現行的房產稅和城鎮土地使用稅合并而成。房地產稅將由各地地方稅務局征管,全部稅收收入將劃歸地方。

房地產整個產業鏈條稅負構成不合理,一直為外界詬病。房地產開發、建設、交易環節涉及營業稅、耕地占用稅、印花稅、土地增值稅、契稅、企業所得稅、個人所得稅等多個稅種;保有環節僅有房產稅和城鎮土地使用稅。

社科院財經戰略研究院稅收研究室主任張斌表示,早前說的房地產稅改革,多指“兩稅合并,評估征收”。在目前的方案設計中,房地產相關的其他稅種,包括契稅、土地增值稅、耕地占用稅等將暫不納入房地產稅改革,未來在房地產稅開征后有可能逐步進行改革。專家稱,只合并房產稅和城鎮土地使用稅這一改革思路是“小改”,意在減少改革阻力、確保房地產稅順利推進。

 

房地產稅要來了!房價會降嗎?

 

土地財政收入

為何要開征房地產稅?

房地產稅醞釀已久,以往多是小打小鬧,近期政府卻在不斷加速推進,有消息稱最遲將在2017年前落地。有人認為房地產稅是為了建立房地產長效調控機制,其實其根本原因還是土地財政已經難以為繼,政府必須向不動產(尤其是存量房)動刀,以開辟新的稅源。

在上海新金融研究院研究員郭峰看來,單從房地產稅收體系來講,我國現行房地產稅收體系存在著嚴重問題和明顯缺陷。目前,我國房地產方面的稅收類目繁多,稅、租、費等概念混淆不清。房地產稅收主要集中在開發和交易環節。具有財產稅性質的房產稅和城鎮土地使用稅在房地產稅收,以及地方總財政收入中的比重都不高。這種稅收體制不能充分發揮稅收的收入分配功能和資源配置功能。

再從我國整個財稅體制來講,同樣的問題也存在。從預算內財政收入來講,目前,營業稅、增值稅和企業所得稅是地方本級預算內收入的三個最大單項來源。營業稅、增值稅屬于流轉稅,稅收收入與地方經濟活躍程度直接掛鉤,而企業所得稅的多寡也取決于當地企業的總體規模與盈利能力。這種財稅體制產生的稅收激勵,是導致地方政府和官員對經濟增長過度崇拜的一個重要原因(另一原因是官員晉升考核上過度依賴于經濟增長等指標,形成“為增長而競爭”的局面)。這也是我國轉變經濟發展方式,只聞雷聲,不見雨點的重要原因。

從預算外財政收入來講,土地出讓金收入是地方政府預算外收入的最重大的部分,已經成為影響政府決策的重要因素。在地方政府過度依賴土地出讓金的現狀下,房產稅的開征或擴大試點遭到地方政府的消極對待。之前房產稅主要是中央政府在積極推動,地方政府實際上并不積極,盡管房產稅將會成為純粹的地方稅稅種。其中一個重要因素就是房產稅的全面開征可能意味著房價面臨較大的向下壓力,進而影響到地方政府的土地出讓金收入。

 

房地產稅要來了!房價會降嗎?

 

上海、重慶方案細則,圖片來源:財新網。

增量征稅還是存量調控?爭議待解

首批開展試點的上海、重慶,主要針對增量房開征房產稅,由于覆蓋面小、稅率低,效果不夠理想,例如重慶啟動試點10個月后,主城區征稅金額只有9000萬元。

專家認為,房產稅調節對象應該是擁有多套住房的投資者或投機者,而不應是初次購房的普通群眾。

“滬、渝兩市征收房產稅試點,避開了數量巨大的存量房,當然不可能形成對多套住房擁有者的擠出效應。”國家開發銀行研究院副院長曹紅輝說,“其次是稅率過低,房價迅速上漲,降低了市場調控的預期效果。”

國家行政學院決策咨詢部研究員王小廣說:“房產稅要動真格,就該將存量房納入征收范圍,并且提高稅率,二套房可提高到住房總價的1%,三套房及以上可提高到3%至%5,促使商品房向其居住屬性回歸。”

數據顯示,目前我國存量住房約190萬平方米,每年增量住房約10萬平方米。專家認為,存量房這塊“硬骨頭”不啃,僅在增量房上做文章,效果恐怕不明顯。

中國人民大學財政金融學院教授安體富2012年曾做過測算。對作為生活資料的首套房免稅,根據2010年全國房屋竣工面積(假設免稅房屋占一半),2010年全國商品房銷售平均價格為5029元/平方米,按照50%的價格評估率(即以評估價的一半作為稅基),參考國際普遍稅率1%來測算(實際稅率為0.5*1%=0.5%),當年應征房產稅額為6300億元,占GDP比重為1.5%,占地方本級財政收入比重為15%。

如果區別對待普通住宅和高檔公寓、豪宅,后者按照3%的稅率和70%的評估率(實際稅率為0.7*3%=2.1%)來計算,當年房產稅收入為6571億元,占GDP比重為1.7%,占地方本級財政收入比例為16.2%。無論是15%還是16.2%,房產稅在地方稅收收入中占比都顯著提升。安體富指出,房產稅持續、均衡、穩定的收入,可以緩解基層政府的財政困難。

房地產稅一旦實施,老百姓買房要多交錢么?

老百姓最為關心的是,房地產稅開征之后,稅收負擔會不會增加?

財政部財政科學研究所原所長賈康認為,房地產稅會影響稅負結構,引導利益相關者的預期,優化設計后會產生一定的正面效應。一方面可以將以往開征的多種間接稅負擔并入房地產稅稅種,減少大多數老百姓的稅收負擔;另一方面,作為直接稅,房地產稅的稅負不能輕易轉嫁給別人。

在為大多數老百姓減負這一觀點上,中央財經大學財經研究院院長王雍君表示贊同。他認為,房地產稅開征將會對整個房地產稅收體系作出調整,最終目的是降低居民稅負。

據悉,房地產稅改革的原則是對多套房、高端房進行調節,因此很多人并不需要繳納房地產稅。

重慶、上海開征房產稅的試點情況,也可為這個答案提供一定佐證。2011年1月28日,上海、重慶兩市作為試點城市開始房產稅征收。從實施方案看,在上海,家庭人均住房建筑面積少于60平方米的,給予免稅;在重慶,納稅人在房產稅征收施行前擁有的獨棟商品住宅,免稅面積為180平方米,新購的獨棟商品住宅、高檔住房,免稅面積為100平方米。這些規定,實際上將大部分的老百姓“排除”出了繳稅群體。

據了解,針對未來的房地產稅改革,對基本生活住房不收稅、超過基本標準才收稅,也已成為業界共識。所以,大家還是別擔心!

房地產稅會成降房價利器嗎?

房價一直是公眾關心的話題,不少人都盼望房地產稅推出后能降低房價。那么開征房地產稅會成為降房價的利器嗎?

對此,業內普遍認為,房地產稅確實能在一定程度上抑制持有多套房,但卻非打壓房價的利器。據專家介紹,從發達國家經驗看,美國推出房產稅主要是為了增加地方政府財政收入,德國開征房產稅則主要是調節收入分配,這些國家推出房產稅后,都沒有帶來房地產價格大幅下降的局面。而從上海、重慶的試點情況看,房價上漲的勢頭也沒有得到根本遏制。

專家指出,決定房價最根本的因素還是供求關系。因此,對于有自住需求的購房者,不必過多考慮未來房地產稅的問題,只要價格合適就可以擇機購買。而對于那些有投資投機購房需求的人,則需要認真考慮未來房地產稅推出后,對于持有成本和投資收益的影響。

看國外房產稅如何征

從世界范圍看,對房地產保有環節征稅是一個通行做法,一些發達國家的房地產稅收制度已發展得相當成熟。它們是如何征收房地產稅的?環球時報今年8月份記者對新加坡、美國、英國、日本進行了調查。

新加坡:引入年值“劫富濟貧”

以低稅率聞名的新加坡,其稅制設計相當完善。很多在中國仍有爭議的稅目,新加坡很早就有了明確的法律規定,房地產稅就是如此。在新加坡,房地產稅是政府財政收入的一個重要來源,但與其說它給民眾增加了經濟負擔,不如說它是“劫富濟貧”的工具。

新加坡房產稅的計算基礎是房屋的年值。所謂年值,是業主出租一個房間(不是一整套)一年所獲得的租金收入,再減去物業管理等開銷所得的純利潤。年值由稅務局每年根據各地的平均租金回報率計算,通常會低于租房的利潤。

新加坡政府對于年值超過8000新元(1新元約合4.5元人民幣)的自住房征收4%-16%不等的房產稅,非自住房屋稅率則沒有起征點,從10%至20%不等。如果自住房年值低于8000新元,無需繳納房產稅;如果不是自住用房,就必須每年繳納最高800新元的房產稅。這一政策體現出政府對小戶型和低收入家庭的關懷。

隨著房產年值提高,所要繳納的稅款也水漲船高。以一個年值3萬新元的房屋為例,如果是自住用房,每年的房產稅為房屋年值(30000—8000)×4%,即880新元;如果出租,則為30000×10%,即3000新元。這一差額會隨著年值的增加而拉大,如果房屋的年值達到10萬,自住的業主需要繳納9200新元的房產稅,而非自住的業主則要承擔2萬新元的稅款。除此之外,自住用房的購房者每年會得到各種名目的優惠和抵扣,最終需要繳納的數目幾乎可以忽略不計,而非自住用房則必須全額繳付。

總的來講,新加坡約80%的收入稅是由頂層20%的高收入群體繳納的,這一比例同樣反映在房產上。政府把從富人身上征的稅,拿來補貼組屋購買者,實現國民財富的重新分配。

日本:怎一個“繁雜”了得

在日本,與房地產稅類似的稅種是固定資產稅、城市規劃稅。政府部門根據土地和建筑物的固定資產稅評估額來決定稅額,每年4月將稅單寄到納稅者家中。

日本的房貸最長是35年償還。按規定,每個月需償還房貸的,10年內可以少繳所得稅和居民稅。比如年收入450萬日元,大概一年需要繳所得稅12萬日元,居民稅22萬日元。依照規定,到年末,銀行借款余額的約1%金額可退稅。比如借款還剩下3000萬日元,那么可以退稅的金額大約是30萬日元。記者的另一位朋友夫妻收入超過千萬日元,買了5000多萬的房子。他們要繳的房地產稅就比較多,一年達到20多萬。而且因為收入高,所得稅減免也有限。

日本的房地產稅制始于60多年前,源于美國人的提議,目的是給地方提供穩定財源。1949年,美國哥倫比亞大學一名教授帶著一個調查團訪日,并提出戰后日本稅制改革的方案。調查團表示,房地產稅是大多數國家地方政府的重要財源,易操作且與地方居民的能力相匹配。第二年,日本政府對地方稅制進行改革,原來的地租改為固定資產稅,稅率為1.6%,1992年降為1.4%。

目前日本與房產相關的稅收已涵蓋獲取、保有和轉讓房地產的全過程。日本問題專家唐淳風對記者說,“繁雜”是日本房地產稅制度最大的特點,26種稅收中與房地產相關的至少有6種。買房子不管是否入住都占了國家的地皮要繳國土稅,住在那里成為居民要繳居民稅,父母去世子女繼承要繳遺產稅,再加上固定資產稅等,名目繁多。他說,日本房地產稅制度與房價沒有直接聯系,城市本身人口暴漲,土地有限,房屋緊張,導致房價高。

美國:給房產稅“封頂”

“美國房產稅的最大特點是每年都要交,而且貴。”謝女士去年帶孩子到美國讀高中,看上紐約長島的一套學區房。這套獨棟別墅地上、地下共3層,全部精裝修。后院里葡萄架旁還搭建了木質露臺。“當時房東要價160萬美元,可每年的房產稅就2萬美元”,謝女士說,“4年后,孩子上大學我就回國了,房子留下,每年掏這么多稅,不劃算。”因此,她改為租房,每月付該房東5000美元。

“在美國買房不是一勞永逸的,要付一輩子的‘房款’。”家住休斯敦的何先生2007年購買了一套住房,當時不到30萬美元,每年房產稅就1萬美元左右,“這相當于每30年重買一次自己的房子。”

在美國,只要擁有房子,就要繳房地產稅。美國房產稅率一般在1%—3%之間,不同州、縣、市和學區,房產稅的稅率不一樣。紐約州的房地產稅在美國各州中排在前列。統計顯示,2013年紐約州威斯敏斯特縣的房地產稅中位數為13842美元,居全美第一。而密西西比州的蒂尼卡縣僅為216美元。稅賦過重,引來很多人抱怨,有人甚至因此選擇搬離紐約州。

為什么房地產稅這么高?美國《時代》周刊列舉了8個原因,第一項是稅賦高的社區學校好。這在紐約州威斯敏斯特縣、弗吉尼亞州的費爾法克斯縣都表現明顯。在威斯敏斯特縣,當地投入到學校的資金超過10億美元,這個賬單的主要付款來源就是房地產稅。

事實上,房產稅高的原因就在于它是地方財政收入的主要來源,在新澤西州,房地產稅貢獻48%的財政收入,而美國全國平均水平是33.1%。一般來說,縣稅、城市稅和學區稅三者間的比例為1 1 5。學區收到的房產稅越多,學校越有錢;學校越好,房產的增值也越大,政府財稅收入越多。

“有些人為了孩子的教育,不管稅率高低,首選學區房”,美國德匯律師事務所出庭業務部高級顧問律師尚·擷福說,“有些人退休后,就搬到房產稅率低的地方安家。”

英國:從“爐灶稅”到市政稅

“住房子就要交稅”在英國歷史上由來已久。早在十八世紀,英國就開征物業稅。最初的征稅標準是家中爐灶數目,因此也被稱為“爐灶稅”。后來改為按房屋窗戶多少征收,因此變成“窗戶稅”。今天的物業稅是“COUNCIL TAX”,即市政稅,是地方政府的重要稅收。

英國物業稅依據房屋大小和所處地區,從低到高被列為A到H八個等級。如果業主購買或租住的是一套兩室一廳大約60平方米的住所,那么在英格蘭的一般居民區中,就會被評為C級,每月繳納大約150英鎊物業稅。

最近幾年英國老百姓對物業稅意見越來越大。首先是物業稅逐年微幅上漲,從來沒有按市場房價波動降低過。在倫敦,不少當地人對記者抱怨說,住在相同的房子里繳的物業稅卻越來越多。另一個原因是,老百姓對于物業稅背后政府提供的服務抱怨不小。

英國房地產稅收今年4月出現大變化:外國人在英擁有的房產出售時,增值部分要繳稅。此前,法律只要求英國公民出售第二套房產時繳28%的增值稅。有分析稱,由于海外購房者大舉入市,倫敦房產市場呈現“泡沫狀情況”,新規定針對的就是這一問題。

不過,英國房市只升不降的現實反映出貧富差距問題難以解決。前工黨黨魁米利班德早前呼吁英國人支持他的“豪宅稅”計劃:擁有價值在200萬到300萬英鎊房產的人,每個月額外繳250英鎊。但工黨在大選中失敗說明,“豪宅稅”并不對多數人的胃口,因為隨著房價高漲,接近“豪宅稅”的房子也越來越多。

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