最新消息顯示，房地產(chǎn)稅就要來了！收入將全部劃歸地方，有望成為地方重要的收入來源。房地產(chǎn)稅要一旦實施，老百姓買房要多交錢么？你家住房“免征”么？房價會大跌嗎？
房地產(chǎn)稅改將合并“兩稅” 收入全歸地方
據(jù)《經(jīng)濟參考報》記者從權(quán)威渠道獲悉，作為未來的新增稅種，房地產(chǎn)稅將由現(xiàn)行的房產(chǎn)稅和城鎮(zhèn)土地使用稅合并而成。房地產(chǎn)稅將由各地地方稅務局征管，全部稅收收入將劃歸地方。
房地產(chǎn)整個產(chǎn)業(yè)鏈條稅負構(gòu)成不合理，一直為外界詬病。房地產(chǎn)開發(fā)、建設(shè)、交易環(huán)節(jié)涉及營業(yè)稅、耕地占用稅、印花稅、土地增值稅、契稅、企業(yè)所得稅、個人所得稅等多個稅種；保有環(huán)節(jié)僅有房產(chǎn)稅和城鎮(zhèn)土地使用稅。
社科院財經(jīng)戰(zhàn)略研究院稅收研究室主任張斌表示，早前說的房地產(chǎn)稅改革，多指“兩稅合并，評估征收”。在目前的方案設(shè)計中，房地產(chǎn)相關(guān)的其他稅種，包括契稅、土地增值稅、耕地占用稅等將暫不納入房地產(chǎn)稅改革，未來在房地產(chǎn)稅開征后有可能逐步進行改革。專家稱，只合并房產(chǎn)稅和城鎮(zhèn)土地使用稅這一改革思路是“小改”，意在減少改革阻力、確保房地產(chǎn)稅順利推進。
土地財政收入
為何要開征房地產(chǎn)稅？
房地產(chǎn)稅醞釀已久，以往多是小打小鬧，近期政府卻在不斷加速推進，有消息稱最遲將在2017年前落地。有人認為房地產(chǎn)稅是為了建立房地產(chǎn)長效調(diào)控機制，其實其根本原因還是土地財政已經(jīng)難以為繼，政府必須向不動產(chǎn)（尤其是存量房）動刀，以開辟新的稅源。
在上海新金融研究院研究員郭峰看來，單從房地產(chǎn)稅收體系來講，我國現(xiàn)行房地產(chǎn)稅收體系存在著嚴重問題和明顯缺陷。目前，我國房地產(chǎn)方面的稅收類目繁多，稅、租、費等概念混淆不清。房地產(chǎn)稅收主要集中在開發(fā)和交易環(huán)節(jié)。具有財產(chǎn)稅性質(zhì)的房產(chǎn)稅和城鎮(zhèn)土地使用稅在房地產(chǎn)稅收，以及地方總財政收入中的比重都不高。這種稅收體制不能充分發(fā)揮稅收的收入分配功能和資源配置功能。
再從我國整個財稅體制來講，同樣的問題也存在。從預算內(nèi)財政收入來講，目前，營業(yè)稅、增值稅和企業(yè)所得稅是地方本級預算內(nèi)收入的三個最大單項來源。營業(yè)稅、增值稅屬于流轉(zhuǎn)稅，稅收收入與地方經(jīng)濟活躍程度直接掛鉤，而企業(yè)所得稅的多寡也取決于當?shù)仄髽I(yè)的總體規(guī)模與盈利能力。這種財稅體制產(chǎn)生的稅收激勵，是導致地方政府和官員對經(jīng)濟增長過度崇拜的一個重要原因（另一原因是官員晉升考核上過度依賴于經(jīng)濟增長等指標，形成“為增長而競爭”的局面）。這也是我國轉(zhuǎn)變經(jīng)濟發(fā)展方式，只聞雷聲，不見雨點的重要原因。
從預算外財政收入來講，土地出讓金收入是地方政府預算外收入的最重大的部分，已經(jīng)成為影響政府決策的重要因素。在地方政府過度依賴土地出讓金的現(xiàn)狀下，房產(chǎn)稅的開征或擴大試點遭到地方政府的消極對待。之前房產(chǎn)稅主要是中央政府在積極推動，地方政府實際上并不積極，盡管房產(chǎn)稅將會成為純粹的地方稅稅種。其中一個重要因素就是房產(chǎn)稅的全面開征可能意味著房價面臨較大的向下壓力，進而影響到地方政府的土地出讓金收入。
上海、重慶方案細則，圖片來源：財新網(wǎng)。
增量征稅還是存量調(diào)控？爭議待解
首批開展試點的上海、重慶，主要針對增量房開征房產(chǎn)稅，由于覆蓋面小、稅率低，效果不夠理想，例如重慶啟動試點10個月后，主城區(qū)征稅金額只有9000萬元。
專家認為，房產(chǎn)稅調(diào)節(jié)對象應該是擁有多套住房的投資者或投機者，而不應是初次購房的普通群眾。
“滬、渝兩市征收房產(chǎn)稅試點，避開了數(shù)量巨大的存量房，當然不可能形成對多套住房擁有者的擠出效應。”國家開發(fā)銀行研究院副院長曹紅輝說，“其次是稅率過低，房價迅速上漲，降低了市場調(diào)控的預期效果。”
國家行政學院決策咨詢部研究員王小廣說：“房產(chǎn)稅要動真格，就該將存量房納入征收范圍，并且提高稅率，二套房可提高到住房總價的1％，三套房及以上可提高到3%至%5，促使商品房向其居住屬性回歸。”
數(shù)據(jù)顯示，目前我國存量住房約190萬平方米，每年增量住房約10萬平方米。專家認為，存量房這塊“硬骨頭”不啃，僅在增量房上做文章，效果恐怕不明顯。
中國人民大學財政金融學院教授安體富2012年曾做過測算。對作為生活資料的首套房免稅，根據(jù)2010年全國房屋竣工面積（假設(shè)免稅房屋占一半），2010年全國商品房銷售平均價格為5029元/平方米，按照50%的價格評估率（即以評估價的一半作為稅基），參考國際普遍稅率1%來測算（實際稅率為0.5*1%=0.5%），當年應征房產(chǎn)稅額為6300億元，占GDP比重為1.5%，占地方本級財政收入比重為15%。
如果區(qū)別對待普通住宅和高檔公寓、豪宅，后者按照3%的稅率和70%的評估率（實際稅率為0.7*3%=2.1%）來計算，當年房產(chǎn)稅收入為6571億元，占GDP比重為1.7%，占地方本級財政收入比例為16.2%。無論是15%還是16.2%，房產(chǎn)稅在地方稅收收入中占比都顯著提升。安體富指出，房產(chǎn)稅持續(xù)、均衡、穩(wěn)定的收入，可以緩解基層政府的財政困難。
房地產(chǎn)稅一旦實施，老百姓買房要多交錢么？
老百姓最為關(guān)心的是，房地產(chǎn)稅開征之后，稅收負擔會不會增加？
財政部財政科學研究所原所長賈康認為，房地產(chǎn)稅會影響稅負結(jié)構(gòu)，引導利益相關(guān)者的預期，優(yōu)化設(shè)計后會產(chǎn)生一定的正面效應。一方面可以將以往開征的多種間接稅負擔并入房地產(chǎn)稅稅種，減少大多數(shù)老百姓的稅收負擔；另一方面，作為直接稅，房地產(chǎn)稅的稅負不能輕易轉(zhuǎn)嫁給別人。
在為大多數(shù)老百姓減負這一觀點上，中央財經(jīng)大學財經(jīng)研究院院長王雍君表示贊同。他認為，房地產(chǎn)稅開征將會對整個房地產(chǎn)稅收體系作出調(diào)整，最終目的是降低居民稅負。
據(jù)悉，房地產(chǎn)稅改革的原則是對多套房、高端房進行調(diào)節(jié)，因此很多人并不需要繳納房地產(chǎn)稅。
重慶、上海開征房產(chǎn)稅的試點情況，也可為這個答案提供一定佐證。2011年1月28日，上海、重慶兩市作為試點城市開始房產(chǎn)稅征收。從實施方案看，在上海，家庭人均住房建筑面積少于60平方米的，給予免稅；在重慶，納稅人在房產(chǎn)稅征收施行前擁有的獨棟商品住宅，免稅面積為180平方米，新購的獨棟商品住宅、高檔住房，免稅面積為100平方米。這些規(guī)定，實際上將大部分的老百姓“排除”出了繳稅群體。
據(jù)了解，針對未來的房地產(chǎn)稅改革，對基本生活住房不收稅、超過基本標準才收稅，也已成為業(yè)界共識。所以，大家還是別擔心！
房地產(chǎn)稅會成降房價利器嗎？
房價一直是公眾關(guān)心的話題，不少人都盼望房地產(chǎn)稅推出后能降低房價。那么開征房地產(chǎn)稅會成為降房價的利器嗎？
對此，業(yè)內(nèi)普遍認為，房地產(chǎn)稅確實能在一定程度上抑制持有多套房，但卻非打壓房價的利器。據(jù)專家介紹，從發(fā)達國家經(jīng)驗看，美國推出房產(chǎn)稅主要是為了增加地方政府財政收入，德國開征房產(chǎn)稅則主要是調(diào)節(jié)收入分配，這些國家推出房產(chǎn)稅后，都沒有帶來房地產(chǎn)價格大幅下降的局面。而從上海、重慶的試點情況看，房價上漲的勢頭也沒有得到根本遏制。
專家指出，決定房價最根本的因素還是供求關(guān)系。因此，對于有自住需求的購房者，不必過多考慮未來房地產(chǎn)稅的問題，只要價格合適就可以擇機購買。而對于那些有投資投機購房需求的人，則需要認真考慮未來房地產(chǎn)稅推出后，對于持有成本和投資收益的影響。
看國外房產(chǎn)稅如何征
從世界范圍看，對房地產(chǎn)保有環(huán)節(jié)征稅是一個通行做法，一些發(fā)達國家的房地產(chǎn)稅收制度已發(fā)展得相當成熟。它們是如何征收房地產(chǎn)稅的？環(huán)球時報今年8月份記者對新加坡、美國、英國、日本進行了調(diào)查。
新加坡：引入年值“劫富濟貧”
以低稅率聞名的新加坡，其稅制設(shè)計相當完善。很多在中國仍有爭議的稅目，新加坡很早就有了明確的法律規(guī)定，房地產(chǎn)稅就是如此。在新加坡，房地產(chǎn)稅是政府財政收入的一個重要來源，但與其說它給民眾增加了經(jīng)濟負擔，不如說它是“劫富濟貧”的工具。
新加坡房產(chǎn)稅的計算基礎(chǔ)是房屋的年值。所謂年值，是業(yè)主出租一個房間(不是一整套)一年所獲得的租金收入，再減去物業(yè)管理等開銷所得的純利潤。年值由稅務局每年根據(jù)各地的平均租金回報率計算，通常會低于租房的利潤。
新加坡政府對于年值超過8000新元(1新元約合4.5元人民幣)的自住房征收4%-16%不等的房產(chǎn)稅，非自住房屋稅率則沒有起征點，從10%至20%不等。如果自住房年值低于8000新元，無需繳納房產(chǎn)稅;如果不是自住用房，就必須每年繳納最高800新元的房產(chǎn)稅。這一政策體現(xiàn)出政府對小戶型和低收入家庭的關(guān)懷。
隨著房產(chǎn)年值提高，所要繳納的稅款也水漲船高。以一個年值3萬新元的房屋為例，如果是自住用房，每年的房產(chǎn)稅為房屋年值(30000—8000)×4%，即880新元;如果出租，則為30000×10%，即3000新元。這一差額會隨著年值的增加而拉大，如果房屋的年值達到10萬，自住的業(yè)主需要繳納9200新元的房產(chǎn)稅，而非自住的業(yè)主則要承擔2萬新元的稅款。除此之外，自住用房的購房者每年會得到各種名目的優(yōu)惠和抵扣，最終需要繳納的數(shù)目幾乎可以忽略不計，而非自住用房則必須全額繳付。
總的來講，新加坡約80%的收入稅是由頂層20%的高收入群體繳納的，這一比例同樣反映在房產(chǎn)上。政府把從富人身上征的稅，拿來補貼組屋購買者，實現(xiàn)國民財富的重新分配。
日本：怎一個“繁雜”了得
在日本，與房地產(chǎn)稅類似的稅種是固定資產(chǎn)稅、城市規(guī)劃稅。政府部門根據(jù)土地和建筑物的固定資產(chǎn)稅評估額來決定稅額，每年4月將稅單寄到納稅者家中。
日本的房貸最長是35年償還。按規(guī)定，每個月需償還房貸的，10年內(nèi)可以少繳所得稅和居民稅。比如年收入450萬日元，大概一年需要繳所得稅12萬日元，居民稅22萬日元。依照規(guī)定，到年末，銀行借款余額的約1%金額可退稅。比如借款還剩下3000萬日元，那么可以退稅的金額大約是30萬日元。記者的另一位朋友夫妻收入超過千萬日元，買了5000多萬的房子。他們要繳的房地產(chǎn)稅就比較多，一年達到20多萬。而且因為收入高，所得稅減免也有限。
日本的房地產(chǎn)稅制始于60多年前，源于美國人的提議，目的是給地方提供穩(wěn)定財源。1949年，美國哥倫比亞大學一名教授帶著一個調(diào)查團訪日，并提出戰(zhàn)后日本稅制改革的方案。調(diào)查團表示，房地產(chǎn)稅是大多數(shù)國家地方政府的重要財源，易操作且與地方居民的能力相匹配。第二年，日本政府對地方稅制進行改革，原來的地租改為固定資產(chǎn)稅，稅率為1.6%，1992年降為1.4%。
目前日本與房產(chǎn)相關(guān)的稅收已涵蓋獲取、保有和轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的全過程。日本問題專家唐淳風對記者說，“繁雜”是日本房地產(chǎn)稅制度最大的特點，26種稅收中與房地產(chǎn)相關(guān)的至少有6種。買房子不管是否入住都占了國家的地皮要繳國土稅，住在那里成為居民要繳居民稅，父母去世子女繼承要繳遺產(chǎn)稅，再加上固定資產(chǎn)稅等，名目繁多。他說，日本房地產(chǎn)稅制度與房價沒有直接聯(lián)系，城市本身人口暴漲，土地有限，房屋緊張，導致房價高。
美國：給房產(chǎn)稅“封頂”
“美國房產(chǎn)稅的最大特點是每年都要交，而且貴。”謝女士去年帶孩子到美國讀高中，看上紐約長島的一套學區(qū)房。這套獨棟別墅地上、地下共3層，全部精裝修。后院里葡萄架旁還搭建了木質(zhì)露臺。“當時房東要價160萬美元，可每年的房產(chǎn)稅就2萬美元”，謝女士說，“4年后，孩子上大學我就回國了，房子留下，每年掏這么多稅，不劃算。”因此，她改為租房，每月付該房東5000美元。
“在美國買房不是一勞永逸的，要付一輩子的‘房款’。”家住休斯敦的何先生2007年購買了一套住房，當時不到30萬美元，每年房產(chǎn)稅就1萬美元左右，“這相當于每30年重買一次自己的房子。”
在美國，只要擁有房子，就要繳房地產(chǎn)稅。美國房產(chǎn)稅率一般在1%—3%之間，不同州、縣、市和學區(qū)，房產(chǎn)稅的稅率不一樣。紐約州的房地產(chǎn)稅在美國各州中排在前列。統(tǒng)計顯示，2013年紐約州威斯敏斯特縣的房地產(chǎn)稅中位數(shù)為13842美元，居全美第一。而密西西比州的蒂尼卡縣僅為216美元。稅賦過重，引來很多人抱怨，有人甚至因此選擇搬離紐約州。
為什么房地產(chǎn)稅這么高？美國《時代》周刊列舉了8個原因，第一項是稅賦高的社區(qū)學校好。這在紐約州威斯敏斯特縣、弗吉尼亞州的費爾法克斯縣都表現(xiàn)明顯。在威斯敏斯特縣，當?shù)赝度氲綄W校的資金超過10億美元，這個賬單的主要付款來源就是房地產(chǎn)稅。
事實上，房產(chǎn)稅高的原因就在于它是地方財政收入的主要來源，在新澤西州，房地產(chǎn)稅貢獻48%的財政收入，而美國全國平均水平是33.1%。一般來說，縣稅、城市稅和學區(qū)稅三者間的比例為1 1 5。學區(qū)收到的房產(chǎn)稅越多，學校越有錢;學校越好，房產(chǎn)的增值也越大，政府財稅收入越多。
“有些人為了孩子的教育，不管稅率高低，首選學區(qū)房”，美國德匯律師事務所出庭業(yè)務部高級顧問律師尚·擷福說，“有些人退休后，就搬到房產(chǎn)稅率低的地方安家。”
英國：從“爐灶稅”到市政稅
“住房子就要交稅”在英國歷史上由來已久。早在十八世紀，英國就開征物業(yè)稅。最初的征稅標準是家中爐灶數(shù)目，因此也被稱為“爐灶稅”。后來改為按房屋窗戶多少征收，因此變成“窗戶稅”。今天的物業(yè)稅是“COUNCIL TAX”，即市政稅，是地方政府的重要稅收。
英國物業(yè)稅依據(jù)房屋大小和所處地區(qū)，從低到高被列為A到H八個等級。如果業(yè)主購買或租住的是一套兩室一廳大約60平方米的住所，那么在英格蘭的一般居民區(qū)中，就會被評為C級，每月繳納大約150英鎊物業(yè)稅。
最近幾年英國老百姓對物業(yè)稅意見越來越大。首先是物業(yè)稅逐年微幅上漲，從來沒有按市場房價波動降低過。在倫敦，不少當?shù)厝藢τ浾弑г拐f，住在相同的房子里繳的物業(yè)稅卻越來越多。另一個原因是，老百姓對于物業(yè)稅背后政府提供的服務抱怨不小。
英國房地產(chǎn)稅收今年4月出現(xiàn)大變化：外國人在英擁有的房產(chǎn)出售時，增值部分要繳稅。此前，法律只要求英國公民出售第二套房產(chǎn)時繳28%的增值稅。有分析稱，由于海外購房者大舉入市，倫敦房產(chǎn)市場呈現(xiàn)“泡沫狀情況”，新規(guī)定針對的就是這一問題。
不過，英國房市只升不降的現(xiàn)實反映出貧富差距問題難以解決。前工黨黨魁米利班德早前呼吁英國人支持他的“豪宅稅”計劃：擁有價值在200萬到300萬英鎊房產(chǎn)的人，每個月額外繳250英鎊。但工黨在大選中失敗說明，“豪宅稅”并不對多數(shù)人的胃口，因為隨著房價高漲，接近“豪宅稅”的房子也越來越多。 |
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